（中央社記者李雅雯台北3日電）中國房地產市場低迷，衝擊物業服務公司。在經濟疲弱背景中，一些屋主難以負荷管理費；部分屋主不期待從房地產回收資金，不願再繳管理費，物業服務公司面臨管理費收取困境。

房地產研究機構克而瑞（CRIC）數據資料顯示，中國前500大物業服務公司管理費平均收繳率從2021年89%下降至去年71%，平均收繳率連4年下降，主要原因包括新屋空置率上升、房價下滑，讓屋主繳費意願下降等因素。

萬物雲（Onewo）營運長何書華近日在一場論壇上說，房地產市場整體放緩帶來的風險正逐漸蔓延至物業管理產業，房價下跌改變屋主的預期心理，管理費收取困難成為整個行業普遍面臨的問題。

路透社3日報導指出，中國物業服務公司正面臨收取管理費困境。在經濟疲弱背景下，一些屋主無力負擔管理費，透過拒繳試圖施壓物業公司降價；一些屋主持有多間房屋，不再期待從房地產回收資金，認為沒有繼續支付管理費的必要。

澳盛銀行（ANZ）估計，中國未售住宅的總建築面積約相當於兩個大倫敦地區規模。經過數十年房地產開發，許多住宅社區出現大量空置情況，這些社區不乏陷入財務困境的建商，積欠未售住宅的物業管理費。

這恐將成為惡性循環。管理費平均收繳率下滑，使得物業服務公司退出社區，將讓屋主、建商擔憂房產價值進一步縮水，支付管理費意願更是下降；失去管理的社區衍生垃圾清運、未設保全、電梯故障未修等問題，增加地方政府介入壓力。

總部位於美國芝加哥的不動產顧問公司Enhance International執行長拉德萬（Sam Radwan）表示，這是一個獨特且重大的問題，在其他房地產危機中從未見過。他認為，管理功能失靈社區的住宅價值可能下跌幅度高達25%。

一名不願具名的物業服務業高層表示，寧可退出管理項目，也不願與拒繳管理費的住戶陷入曠日廢時法律訴訟。另一名國有物業服務公司主管說，在某些案例中，由於住戶未能在3個月通知期內找到替代業者，地方政府甚至阻止原有公司退出管理，「（因為）這可能影響社會穩定」。

中國物業管理協會指出，管理費平均收繳率85%為行業公認的營運警戒線，達到這個水準，才能覆蓋基礎營運成本。中國數個縣級地方政府先前發出倡議，號召公職人員和黨員幹部帶頭繳納管理費。（編輯：呂佳蓉）1150603